競売における裏事情

競売申立て、開始決定・差押え、配当要求終期の公告、現地調査・評価、売却基準価額の決定、物件明細書の作成、売却実施それぞれの裏事情を解説しているコーナーです。

競売における裏事情記事一覧

多くの競売物件が、住宅ローンの延滞・滞納によるものです。通常1ヶ月住宅ローンの支払いを延滞すると債権者から督促状が送られてきます。2ヶ月住宅ローンの支払いを延滞すると債権者と今後の支払いについて話し合いをすることになります。ここで支払方法について再調整が行われ支払いを続けていく場合もありますが、任意売却を要求されることもあります。そして再度延滞することになり、滞納してしまうと「期限の利益の喪失」に...

債権者からの申立てが認められたら、管轄の地方裁判所は開始決定を行います。開始決定とは、不動産を差し押さえる旨と、不動産執行を開始する旨を宣言することを言い、債務者・所有者に開始決定正本が送達されてきます。一方地方裁判所においては裁判所書記官が、管轄法務局に目的不動産の登記簿に「差押」登記するよう嘱託します。この際決定書の正本を登記原因書とすることになります。この時点で債務者は目的不動産を勝手に売却...

競売が申し立てられた地方裁判所は、競売申立債権者以外の一般債権者に対しても「当該物件に債権があれば申し出るよう」終期の公告をします。配当要求とは参照当該物件に債権がある債権者であれば、競売手続きに参加することができるのです。通常、配当要求終期の公告がされた後3~6ヶ月後に期間入札の公告がされるようです。配当要求終期日の開示期間はおよそ1ヶ月です。配当要求公告後、債務者と債権者の間で任意売却の交渉が...

裁判所の現況調査命令により、執行官は不動産の形状や占有状況等を調査し、現況調査報告書を作成します。現況調査報告書は、地方裁判所の閲覧室に物件明細書や評価書とともに置かれる3点セットの一つです。(競売物件の現地調査を行いましょう。を参照)執行官が直接現地へ足を運び調査・作成するもので、土地や建物の形状はもちろん、占有者の有無、占有者の生活状況、電気・ガス・水道の使用状況、室内の状況をできるだけ細かく...

評価書は、選任された不動産鑑定士である評価人が対象物件の評価額調査を行い作成するものです。評価人は、ローンの支払い延滞・滞納により強制的に売却されるという特殊性。さらに、競売に対して納得していない所有者や占有状況等を考慮し、競売物件としての評価額を算出しなければなりません。評価人により算出された評価額が最低売却価額を決定するうえでの基準となるものです。一般的に建物の価格は建物と土地利用権価格となっ...

裁判所書記官が、物件を入札し買い受けた時に引き継がなければならない権利、法定地上権の成立の有無、敷地利用権、その他について記載します。競売事件の記録中にある現況調査報告書、評価書、不動産登記簿謄本、債権届出書、交付要求書などを精査し、作成します。時には所有者や関係者から事情を伺ったりし、権利関係の全てを調査しなければなりません。不動産登記簿謄本とは、不動産の概要や権利の得喪変更を記録した帳簿を言い...

物件明細書が作成され裁判所に提出されると、裁判所は売却実施命令を発します。この時点ではまだ期間入札による競売とは決定されていません。売却実施命令により売却の方法、場所、日時が決められることになります。対象物件が初めての売却であれば、多くの場合、期間入札による競売が行われることになります。期間入札以外の方法として、特別売却などがあります。1回目の期間入札で落札されなかったような物件の2回目以降に利用...