不動産投資と外部要因

最近の海外での金利の上昇に驚いている方も多いのではないでしょうか。金利が上昇すると不動産投資に必要な土地や建物の取得コストが上昇するので、気になる所です。

 

昭和のバブル時代金利は5%前後の時代もありましたが、近年は低金利で安定しています。

 

金利は低ければ低いほど企業経営や不動産投資に有利です。もちろん働く人々にとっても低金利による恩恵は大きいです。

 

 

金利が上昇するというのは景気が良くなってきている事の裏付けでもあります。景気が良くなるとインフレ気味になり、物の値段が上昇します。

 

もちろん不動産価格も上昇します。バブル時代を経験した方はその時の状況を思い浮かべていただくと分かると思います。

経済は血液循環に例えられることがありますが、好景気の場合は血液循環が良くなってお金や物が流通する速度が上昇します。

 

このような局面では自然に金利は上昇します。

 

金利が低いことを1万円を例に簡単に説明すると
現在の1万円と未来の1万円と価値がほぼ同じと予測できる⇒金利が低くなる

 

反対に、現在の一万円の価値と将来の一万円の価値が異なると予測されるなら、金利はそのギャップを埋めるために高くなると考えると理解しやすいのではないでしょうか。

 

景気が良くなると物の値段が上昇するのが一般的です(現在は円安の影響も有って輸入品目の価格が上がっている事が物価上昇の一因になっています。)。

 

このように、物価と金利は今までの歴史では景気回復にともなって上昇するのが一般的です。

 

実質的にゼロ金利でお金を借りることが出来れば企業経営は楽です。あまり創意工夫をしなくても薄利多売でも利益が出るのですから。しかし金利が上昇すると状況は一変します。

 

借り入れ金利が上昇すると利払いが増えるので企業は営業で利益が出るように工夫しなければなりません。

 

又は、営業以外で収益を上げなければ経常収支が赤字になってしまいます。

企業にとっては、低金利はとてもありがたいものですが、その一方で競争や創意工夫が生まれなくなってしまうので長期的に見るとマイナスという面があります。

 

ビジネスを展開する上で大切な事は外部要因が突然変化する場合があるという事です。

 

上昇する事で厳しくなる主な要因は下記の3項目ではないでしょうか。

  • 金利(借入金が多い会社)
  • 仕入れ価格(海外から仕入れを行っている会社)
  • 人件費(アルバイトやパートがなかなか集まらない会社)

私たちの周りでもデフレ時代に活況があったのに最近業績が悪くなってしまった企業を見かけるようになりました。

 

上記の3要件が変わると突然ビジネスモデルが崩壊してしまう事もあるので会社の運営は本当に大変ですね。

 

大きな金額を動かす不動産投資においても金利や物価などの外部要因は重要です。不動産を購入する際に金利が高かったらなかなか決断を下せない可能性もあります。

 

物価上昇局面では、不動産賃貸物件を持っていると家賃設定が有利になります。一方部屋を借りる側は物価の上昇に家賃の上昇が加わると生活が困窮してしまいます。

 

現在は空き家問題などもあり、賃貸住宅に住んでいらっしゃる方も多いですが、将来的に家賃が上がってしまう事は頭の片隅に入れておきたいものです。

 

勤めている会社が円安メリットを享受できる輸出産業などの場合はお給料も増えるので物価上昇局面でも生活が厳しくなることは少ないです。

 

インフレになると年金受給者の生活が苦しくなるというのは、物価の上昇に年金受給額の増加が追い付かないからです。

不動産投資や株式投資はインフレに強いと言われているのは物価に比例して不動産価格や株価が上昇する事に理由があります。

 

もちろん企業業績によっては株価が下がる場合がありますので株式を購入する際は物価が上昇しても製品価格に転化できるような生活に欠かせない製品を作っている会社が有望でしょう。

 

銀行に現金を預けていてもスズメの涙ほどしか金利が付かないのでタンス預金をしている方も多い事でしょう。物の値段が下がっていくデフレの時代には現金は強いですが、物価上昇局面では不利になってしまいます。

 

今まで100円で購入出来たものが120円でしか購入できなくなるという事はお金の価値が20%下落(物価は20%上昇)しているという事です。

まとめ

私たちの生活や企業経営では金利は低ければ低いほど落ち着いて企業経営を行う事ができ、人々の生活も安定します。しかし、金利は上昇する事もあるので対策だけは行っておくのが賢明です。

景気の現状や未来予測に応じて現物資産(不動産)や現金を上手に組み合わせたポートフォリオ(金融資産の組み合わせ)を形成しておくと変化の激しい時代も乗り越えていけるでしょう。