アパートオーナーになって思ったこと

私は平成10年頃に都内のアパートを競売で手に入れました。その当時は今ほど競売に関する知識が無かったので競売代行サービスに任せきりでした。

 

このページでは収益性のアパートの大家さんになって不動産収入を得たい方のためにアパート経営の率直な感想を書いています。

 

落札したアパートは中古でしたが、有名ハウスメーカーが建築していた軽量鉄骨とまずまずの仕様です。

 

駅から徒歩10分以内、室内は風呂とトイレが一緒なのは少し残念ですが、合計6部屋とアパートとしては標準的だと思います。

 

アパートの管理は有名な大手の管理会社に依頼しています。今まで一度も入居されている方にお会いしたことはありません。

 

自宅からアパート迄の距離があるので実際に物件を外から見るのは年に1回くらいです。最初の頃は年に何度も見ていましたが、次第に足が遠のいています。

 

退去と入居の空白期間を利用すれば、アパートの部屋の間取りなどを実際に見る事も出来るそうなのですが、今の所実現していません。

 

先日管理会社に訊ねたら、アパート近辺で待ち合わせると内覧は可能とのことを確認しました。もちろん未入居の状態の時です。

 

管理会社に頼むメリットは様々です。

  1. クレーム処理をしてもらえる
  2. 家賃保証がある(有償)
  3. 募集を行ってくれる(有償)
  4. 修理を行ってくれる(有償)
  5. 管理報告を写真付きで送ってくれる
  6. 年末に確定申告に使える年間計算書を郵送してくれる
  7. 退室後の室内チェックなどを行ってもらえる

などの長所があります。入居されている方と同じ敷地内に住んでいらっしゃるアパートオーナー様もいらっしゃると思いますが、アパートと自宅の距離があるので直接入居者の方とやりとりした事は一度もありません。

 

管理会社に頼むデメリットも存在します。所有不動産や場所、管理会社によっては変わってきます。

  1. 自分がアパートを経営しているという実感があまり湧かない
  2. 各種控除が発生してしまう
  3. 家賃保証や修繕サポートの金額が高め

管理会社にアパートの運営全般を任せるととても楽です。現在は礼金などが無い物件が多く私の所有しているアパートも敷金・礼金は0円となっています。

 

毎月家賃から各種控除と振込手数料が差し引かれて入金されるのはサラリーマンのお給料と同じ感覚です。

 

空き室があったり、大規模修繕が必要な場合には手取り金額が大きく変動する場合があったりするので、安定を求めるのならサラリーマンやアルバイトの方が有る程度手取り金額の計算が出来ます。

 

築年数が古く修繕がかさんできているので今の所アパート経営は一軒止まりになっています。アパート経営にも不安はあります。

  • 修繕費が年々増える 修繕が多くなってくると売却してしまいたくなります
  • 家賃相場の下落 家賃は下げるよう依頼が管理会社から来ても上げるよう依頼が来ることは無い
  • 1棟で手いっぱい 手に入れた当時は将来もう一棟と思いましたが・・・
  • 建て替え 入居者の確保や長期入居のために建て替えたいですが色々大変そう
  • 空き部屋の不安 今後は競争が激しくなりそうです
  • 出口戦略 いつかは売らなくてはいけないと思います。そのタイミングが難しいです。

 


アパート経営は色々な苦労もあります。今の所、駅から徒歩8分以内という立地のお蔭で退室があっても割と早く次の入居者が決まります。

建て替えの方法

 

管理会社の担当者に老朽化アパートの建て替え方法を訊いてみたとこがあります。

 

空き部屋が目立ち始めたら、専門家の指示を仰ぎながら、まだ入居している人と個別交渉を行うのが良いとの事です。

 

最近は空き家が社会問題になりつつあります。アパート経営に関しても空室問題が頭の痛い問題です。立て替え又は新たにアパートを建てる場合に欲しい設備はあります。

  1. 高いセキュリティ TVモニター付きインターホン、セキュリティキー
  2. 断熱と騒音対策 low-eペアガラス
  3. 上下階の生活騒音 騒音対策に有効な浮き床工法
  4. 高齢者も安心 バリアフリー
  5. 収納 タップリの収納スペース
  6. ネット 光回線標準装備
  7. 外階段では無く内階段

現在のアパートで今すぐにでも出来る改善点としては庭を有効活用出来ないか考え中です。

 

マンションは1階居住者の場合庭使用料が発生する事があるのですが、アパートはあまり聞きません。

 

家庭菜園、収納スペースなどはどうなのでしょうか。今後管理会社に事例などがあるのか確認してみたい点ではあります。

 

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現状としては私のアパートの場合は1階の入居者の方は庭に直接行くことが出来ないようです。

 

単身者の方が多いようなので家庭菜園はあまりやらないのでしょうか(日当たりもあまり良くありませんし)

 

収納スペースに関してもアパートの部屋に大きな押入れとクローゼットがあるので必要ないかもしれません。このデッドスペースはもったいないですね。

 

新規顧客を集め続けるビジネスを行っていると心身の消耗は激しいものです。どのような仕事もリピータが無くては続けていく事は不可能です。

 

ビジネスの基本は「お客さんに喜んでもらう事」と私は思っています。「喜びが有って初めて報酬が発生する」というビジネスは手堅いです。

 

心が安定するのはもちろん収入も安定します。株式投資で儲けてもあまり嬉しさが実感できないのはお客さんの喜ぶ様子が想像できないからではないでしょうか。

 

アパートを運営していると様々な案内が管理会社から郵送されてきます。

 

その時一番ショックなのは「退去の案内」です。しかもつい最近入居された方が退去されたとわかると気持ちが落ち込みます。

 

アパートやマンションの場合お客さんが喜んでくれているかは直接話を聞く機会がなかなか無いので(私は一度も入居者と話したことが無いです。)ハッキリした事は残念ながら分かりません。

 

しかし分かる指標があります。「長期入居」です。空室対策も確かに重要ですが、一旦入居していただいた方が長く利用していると大家冥利に尽きます。

まとめ

アパート経営という話でしたが、あまり経営している実感が無いのは競売には競売代行サービスがあるように管理会社が私と入居者の方の間に入ってくれているからです。

 

もし直接管理をしていたら、とうの昔にアパートを手放していたと思います。特にサラリーマンの方などは管理会社に任せるのがベストだと思います。

 

運営しているのを忘れるという事はそれ程管理会社がしっかりサポートしてくれている事の裏付けでもあります。

 

私たちの個々の力は限られていますが、様々な専門家の力を借りるととても便利です。

 

確かに入居者が支払っている金額から様々な控除が発生しますが、時間というお金以上の資産を失わずに済んでいます。

 

あなたも競売などで収益物件を手に入れたら入居者に喜ばれるような改善を管理会社に提案してみてはいかがでしょうか。

 

そして賃料収入を利用して二棟目、三棟目を目標にアパート経営を行ってください。