売却基準価額の決定における裏事情

評価書は、選任された不動産鑑定士である評価人が対象物件の評価額調査を行い作成するものです。

評価人は、ローンの支払い延滞・滞納により強制的に売却されるという特殊性や競売に対して納得していない所有者や占有状況等を考慮し、競売物件としての評価額を算出しなければなりません。

評価人により算出された評価額が最低売却価額を決定するうえでの基準となるものです。一般的に建物の価格は建物と土地利用権価格となっており、更地価格の６～８割相当に、土地の価格は更地価格の２～４割相当になるようです。

最終的に入札者は最低売却価額を基準として落札価格を決定することになります。

評価書は、評価額、評価の条件、目的物件の表示、目的物件の位置・環境等（住所、最寄の駅、面積、道路、制限等）、評価額算出の課程などから構成されています。

中でも評価の条件が、競売物件特有であると言えるでしょう。減価される原因に値するさまざまな要因が落札後の買受人を悩ますことになるのです。

最も悩まされる要因は評価の段階で表面に出ていないことが多いようですが、できる範囲内での表面化されている減価要因は記載されているものと思ってください。

後は入札者の期間入札における現地調査に委ねることとなるでしょう。